知识产权实缴评估,拆迁房屋评估

来源：成都帕克资产评估事务所(有限合伙)时间：2022-12-13 [举报]

物流程序方面存在的问题：

　　1、入库不规范。业务处将股份公司寄到的发货回执交仓库保管员，收到货物后，不经质检检验签字，由仓库员直接入库，填开入库单。入库单无质检联。而目前集团公司要求的规范作法是：经营公司业务处接到货物后清点与订购单及供货单位的发货回执无误后，立即填开入库单，质量部门验收合格签字后，仓库保管员根据入库单验货无误入库后签字，分别交至业务处及财务处记账(入库单上须注明生产批号)。

　　2、出库不规范。

　　发货程序不规范，是造成整个HK公司物流账务混乱的根源。

　　按上次审计现场整改的要求，HK公司发货程序是：将审批完的发货申请表传真给库管员发货 → 登记发货通知单 → 登记销售台账 → 登记产品发货明细账。而目前集团公司要求的规范作法是：营销公司业务处接到已批准的“发货申请表”立即填开出库单(出库单上要填写“发货申请表”编号及生产批号)→ 质量部门签字后 → 仓库保管员凭出库单“发货联”发货 → 业务处组织发运。出库单“业务联”交业务处内勤记账，“财务联”交财务处记账。

　　上一次审计现场整改中：不要求业务处开据出库单;仓库保管员根据传真来的发货申请表进行发货后补开出库单;各部门根据发货申请表登记相关台账。

　　以上几点是HK物流账混乱的根源。同时HK的物流中还存在以下问题：

　　①、发货申请表审批手续不全。

　　②、出库未通过质检，没有完全按先出的原则发货。

　　③、仓库凭业务处传真的发货申请表发货或电话通知发货，事后补办手续。

　　④、发货有时不通过库管员，由发货员直接发货，事后补办手续。

　　⑤、因质量问题出现退货，未经质检检验，且未入库又直接补货出库。

　　⑥、违反规定直接发货给业务员。

　　3、盘库方法不正确。

　　①、盘库前不对账，不预作盘点清单。

　　②、现场盘点没有业务处人员参加。

　　③、不能现场发现是否存在账实不符情况。

　　三、对HK现有财务人员的评价

　　根据这次审计的结果来看，目前JLHK财务各个岗位人员基本素质普遍偏低，个别岗位达不到相应岗位应该具备的技能，具体评价如下：

　　1、主管会计(费用会计)***：处理外围社会关系(工商、税务)的能力较强，具备一定的全盘帐务处理能力，但管理能力一般，电脑应用技能较低，费用开支把关不严，对财务规范化管理缺乏足够的认识，对物流方面的规范化管理也缺乏足够的了解，物流方面的财务相关能力较差。其在财务处缺乏足够的威信，很难有效地组织起财务部门的工作。

　　2、物流会计***：经过两次电算化的培训，具备了一定的电算化基础，但仍不能完全掌握电算化的操作技能;财务基本功不扎实，对自己所负责的工作范围内一些基本的财务技能如记录台账、盘货等不求甚解;对物流的规范化操作流程缺乏必需的了解，对自己经手的工作责任心不够，工作上主观能动性差。提供的物流相关数据所花费时间长且无法其准确，其经管的物流账对于公司的物流管理而言基本上没有起到任何作用。

　　3、出纳***：对公司较为忠诚，有较强的监督把关意识，但财务基本功相对较差，电脑应用技能较低，工作效率不高。

　　4、批发部核算员***：财务电算化毕业，有较强的电脑操作能力，具备一定的财务基本功，接受能力较强，但实践经验不足，缺乏立帐务处理的工作经验，若能得到有效的指导和帮助，将能很快胜任HK会计岗位的工作。

1.对设备报废工作重视不够

有些企业对设备的前期管理很重视，包括设备的购置、使用和维护，但对设备报废管理工作重视不够。

认为设备达到报废条件就报废，没有对报废设备进行系统论证，只是简单的根据设备的到期年限、陈旧状况以及所需配件的限制，就确定设备是否报废。

设备报废后也没有进行妥善保管，将报废设备看作是一堆废料，没有保值增值意识。

2.设备报废制度不健全

对于报废设备没有一个规范的程序对其进行制约，没有对报废管理制度进行细化，没有设备报废申报、鉴定及处置的具体实施细则，报废工作随意性强。

3.设备报废流程不规范

有些企业报废流程过于简单，尤其对于重大或成批设备，在进行设备报废的时候，也是和普通设备报废流程一样。

没有企业设备报废鉴定小组出具的鉴定报告等，很随意地就报废了，

致使有些性能还可以，价值较高的设备没有充分发挥其应有的价值。

完善房地产评估防范房地产金融风险的措施
（一）评估理论和评估方法方面
1.借鉴国外的评估理论和方法
中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，未能把借款人收益、比率、利率、年限等抵中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中，忽略了对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。
2.对现有评估方法进行创新和完善
在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化，若这时候对抵押房地产进行处置，抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。
（二）评估师队伍建设方面
1.严格评估师行业准入
日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的，评估师要通过单个层次的严格考试，并且考试的淘汰率是非常高的，、第二次的合
图书信息编辑 播报
书 名: 房地产评估
作　者：王景升
出版社： 东北财经大学出版社
出版时间： 2010年04月
ISBN: 9787811229622
开本： 16开
定价: 30.00 元
内容简介编辑 播报
《房地产评估》内容简介：随着我国市场经济的发展，资产评估作为为市场提供估价服务的中介行业也得到迅猛发展，社会对资产评估师、房地产估价师以及具有资产评估知识人才的需求不断增加。为适应资产评估人才培养的需要，部分财经类院校开办了资产评估，或在财务管理下设置资产评估培养方向，并开设了资产评估原理、房地产评估、无形资产评估、企业价值评估等多门课程。为完善资产评估教材体系，使学生能够系统地学习和掌握房地产评估的基本理论和评估技能，我们编写了这本《房地产评估》教材。
图书目录编辑 播报
第1章 房地产概述
学习目标
1.1 房地产及其特征
1.2 房地产价值与价格
1.3 房地产价格的影响因素
本章 小结
主要概念
基本训练
第2章 房地产评估基础
学习目标
2.1 房地产评估的含义
2.2 房地产评估的目的
2.3 房地产评估的原则
2.4 房地产评估的价值类型
本章 小结
主要概念
基本训练
第3章 房地产评估程序
学习目标
3.1 评估委托与受理
3.2 评估基本事项与评估业务约定书
3.3 评估作业计划、现场查勘与资料搜集
3.4 房地产价值评定估算
3.5 评估报告与评估资料归档
本章 小结
主要概念
基本训练
第4章 市场法
学习目标
4.1 市场法的基本原理
4.2 资料的搜集与整理
4.3 可比实例的选取与标准化
4.4 交易情况的修正
4.5 交易日期的修正
4.6 区域因素的修正
4.7 个别因素的修正
4.8 确定评估对象价值
4.9 市场法应用举例
本章 小结
主要概念
基本训练
第5章 成本法
学习目标
5.1 成本法的基本原理
5.2 房地产重置成本及估测
5.3 房地产贬值及估测
5.4 房地产价值的估算
5.5 房屋完损等级的评定标准
5.6 成本法应用举例
本章 小结
主要概念
基本训练
第6章 收益法
学习目标
6.1 收益法的基本原理
6.2 房地产的收入
6.3 房地产的运营费用
6.4 房地产净收入的预测
6.5 直接资本化率与折现率
6.6 直接资本化法
6.7 收益折现法
6.8 收益法应用举例
本章 小结
主要概念
基本训练
第7章 假设开发法
学习目标
7.1 假设开发法的基本原理
7.2 假设开发法的评估计算公式
7.3 假设开发法的评估步骤
7.4 假设开发法应用举例
本章 小结
主要概念
基本训练
第8章 路线价法
学习目标
8.1 路线价法的基本原理
8.2 路线价法的评估步骤
8.3 路线价法应用举例
本章 小结
主要概念
基本训练
第9章 城镇土地分等定级与基准地价评估
学习目标
9.1 城镇土地的分等定级
9.2 基准地价的评估
9.3 高层建筑地价的分摊
本章 小结
主要概念
基本训练
第10章 不同评估目的的房地产评估
学习目标
10.1 房地产转让的评估
10.2 房地产抵押的评估
10.3 房地产课税的评估
10.4 投资性房地产的评估
10.5 征地和房屋拆迁补偿的评估
本章 小结
主要概念
基本训练
第11章 房地产评估报告
学习目标
11.1 房地产评估报告概述
11.2 房地产评估报告的结构与具体内容
11.3 房地产评估报告的编制
本章 小结
主要概念
基本训练
主要参考文献
附录
附录1 《资产评估准则——不动产》
附录2 《人民共和国国家标准房地产估价规范》

被评估资产的重置成本

重置成本法是在现时条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。用重置成本法进行资产评估的，应当根据该项资产在全新情况下的重置成本，减去按重置成本计算的已使用年限的累积折旧额，考虑功能变化、成新率(被评估资产的新旧程度，如八成新、六成新)等因素，评定重估价值;或者根据资产的使用期限，考虑资产功能变化等因素重新确定成新率，评定重估价值。重置成本法的计算公式是：

被评估资产价值=重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值或被评估资产价值=重置全价×成新率

其中，重置全价是指被评估资产在全新状态下的重置成本。

成本法是从成本的角度来衡量资产的价值，它估算与评估对象完全相同或功能相同的全新资产的成本。如果被评估对象是一台全新的设备或一个全新的工厂，则被评估对象的价值为它的重置成本。根据替代性原则，在进行资产交易时，购买者所愿意支付的价格不会超过按市场标准重新购置或构建该项资产所付出的成本。如果被评估资产已经使用过，则应该从重置成本中扣减在使用进程中的自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值。因此，成本法是通过估算被评估资产的重置成本和资产实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，将重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法。

现在对资产评估的方法有很多，可以根据不同的资产进行评估方法的选择。如果是损耗过多的长期资产，可以采用收益现值法，也就是把现有的收益进行一个评估。如果市场波动幅度比较大，那么就可以采用重置成本与现行价格法。

整体资产评估摸清家底，完善企业资产管理。以财务报告为目的的资产评估成为企业资产管理的重要环节。对有形资产的评估、管理与应用，多年来企业自身已经形成了一套比较科学有效的制度，其资产量在相关财务报告中已得到了充分的揭示。但是一个企业到底有哪些无形资产，其价值量如何，作为企业的管理者并不清楚，形成了资产管理的盲点。只有摸清这部分资产的真实价值，才能做到心中有数，进而变被动管理为主动管理，使之规范化，以企业资产的完整性。
为经营者提供管理、决策依据。无形资产价值其本质是无形资产的培育、发展情况，企业的创新能力和赢利能力，企业资源的利用状况和利用效率、效果，企业可持续发展的潜力，企业管理水平的高低等等。评估的过程是资产清查的过程，在于发现企业在资产管理、经营过程、资本结构、企业效率和盈利能力等各个方面存在的问题和不足，努力解决或为企业提供建设性的意见和建议，有利于经营者对无形资产投资做出明智的决策，合理分配资源，减少投资的浪费。

拆迁厂房评估方法和补偿方法补偿不合理，提高征地拆迁补偿
导读：1、市场比较法。2、成本法。3、收益法。4、假设开发法。5、基准地价修正法。拆迁厂房补偿标准1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县依法批准的征地补偿安置方案规定。
拆迁厂房评估方法和补偿标准
拆迁厂房评估方法和补偿标准
厂房主要还是用于公司或者是企业的一些材料和物资的加工和存贮的作用的，而且一般位于城市的周边占地面积很大的，但是对于土地不够的时候就会被拆迁了，那么在拆迁补偿的时候拆迁厂房评估方法是什么呢。
一、拆迁厂房评估方法

1、市场比较法。市场比较法是具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%.但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。

2、成本法。成本法是通过求取估价对象在估价时点的或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

3、收益法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

4、假设开发法。是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

5、基准地价修正法。基准地价修正法是在确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

二、拆迁厂房补偿标准

1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县依法批准的征地补偿安置方案规定。

2、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用年平均年产值的30倍的土地管理规定，已经在《土地管理法》中删除。

征收农民土地，应有合法项目，按照国有土地补偿程序，给予被征收人合理补偿，先补偿，再征收，任何违反以上基本原则的征收行为都属于违法征收。被征收人可以拒绝签订征地补偿安置协议，以申请信息公开，提起行政复议，行政诉讼等方式争取自己的合法权利。

以上的内容就是关于厂房拆迁的时候补偿的规定了，补偿标准是根据相关部门规定的，以及根据五种拆迁厂房评估方法的计算的，分别是市场比较法、成本和收益法、假设开发法以及基准地价修正法的计算得来的，但是基本的就是安置费和拆迁补偿费还是有点。

标签：财务绩效评估,财产贬值评估,不良资产评估,软件著作权评估责任编辑：王经理