年度财务审计报告,运输设备评估

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整改措施

　　针对上述HK公司存在的问题，我们与HK公司领导班子及相关人员共同研究，达成共识后进行了如下方式的整改：

　　1、20xx年*月*日上午，在HK公司办公室大厅开会，就整个物流规范化程序(包括购货入库、发货出库、开票、回款、业务提成、调货、盘库等)按照GSP认证的要求全面进行讲解和培训，并将责任明确到具体部门、具体个人。

　　2、20xx年*月*日上午，在HK公司**经理办公室，单召集JLHK公司全部财务人员开会，具体就各个财务岗位职责进行了合理化分工(包括费用会计、物流会计、出纳)，将过去长期存在的不合理分工，以及经常引起财务人员之间矛盾导致工作不协调的因素，进行了调整。

　　3、20xx年*月*日下午，在HK公司办公室大厅再次召集HK公司领导班子和各个部门负责人及物流会计，具体就整个物流整改的落实工作进行了协调，对各部门各岗位的整改工作明确了时间限制，并就一些具体的细节达成了共识。

　　(附：以上三次现场整改的会议记录)

　　4、针对个别财务人员电脑应用技能不高的情况，有针对性地进行了电脑操作技能尤其是电子表格的应用进行了培训。

　　5、20xx年*月*日上午在HK公司办公室大厅召集JLHK公司领导班子和全体机关工作人员就审计发现的具体问题进行了意见交流，并提出了具体的整改意见。(详见与被审计单位交换意见纪录第1页——第10页)

　　但由于其他方面的原因，现场整改工作被临时取消，整改工作也暂时终止。

　　五、整改建议

　　本着尽快解决HK公司目前的问题，使HK公司的物流、财务尽快走上正轨的原则，HK公司的整改工作应该继续进行下去。

　　1、鉴于JLHK公司不规范的习惯做法根深蒂固，且许多工作质量低下的原因是与财务人员的低素质密切相关。仅凭审计组人员的现场进行整改，短时间很难从根本上得到扭转，所纠正的东西也可能很快恢复原样。出于尽快解决问题的目的，审计组在审计期间直接向集团财务和主管财务人事的**总监作了电话汇报，并按要求于*月*日书面向**总监汇报了HK公司财务存在的问题，且提出了如下建议：

　　由**集团选派一名精通物流账务、熟悉物流规范化管理程序、同时具备一定的财务管理水平的人员，于审计组完成审计任务前入驻HK公司主持财务工作，从理顺财务管理关系入手，处理具体事务，对其他财务人员进行传、帮、带，从提高人员水平着手，根本上对HK的财务进行规范和整改。

　　为其工作不受来自HK公司方面的干扰，并提出建议将其人事挂靠集团财务部，工资由**集团直接发放，并授予一定的财务人事处置权。同时为HK公司的财务工作能够顺利延续，亦建议HK现有的财务人员的岗位及待遇暂时保持不变，视今后的变化由主持工作的财务人员再行申报调整。

　　2、由于HK公司现有的领导对物流的规范化管理缺乏正确的认识，对于整改工作，如果单纯靠财务来监督进行，效率不会太高，效果也不会理想。但在这次审计工作中发现，HK公司从事GSP认证工作的质检处经理***由于过去在大型国有医药行业长期从事物流管理工作，对于物流的规范化操作具有较深刻的理解，其本人也具有改变HK不规范的现状，进行规范化管理的强烈意识，因此在此次现场整改中，特别强调了质检的重要性，要求在整改中要发挥质检的重要作用。

　　但是，由于审计的权限限制，不可能明确地直接要求**集团选派的财务人员和质检处经理两人对整改工作具体负责。因此建议，由**集团考虑对以上两人授权，由他们对HK公司的整改工作全面负责，以使HK的物流、财务尽快走上正轨。

违章建筑应该是哪个部门来评估
违章建筑的认定是由县级以上人民土地行政主管部门负责的，现实情况中一般是由住建部门和市政管理部门负责的。违章建筑的认定，是通过城市规划行政主管部门的职权范围，判断建筑是不是违章建筑，要让房屋当地的城市规划行政主管部门出具证明。

违章建筑的认定标准
违章建筑依其“违章”的程度不同，有各种不同的情况。从违章建筑的建筑人有无土地使用权上说，违章建筑大体上可以分为两种：

一是建筑人未取得土地使用权，因而也无法取得建筑许可证;

二是在自己取得土地使用权的土地上建造违章建筑物，即虽有利用该建筑物占有范围内的土地建造房屋等建筑物的权利，但未经取得建筑许可证而擅自建设的建筑违章建筑，主要包括：

1、未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。

2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。

3、擅自改变了使用性质建成的建筑。

4、擅自将临时建筑设成为性建筑。

如何对违章建筑进行处罚
《城乡规划法》第64条规定，未取得建设工程规划许可证，或未按照建设工程规划许可证所建设的，由县级以上城乡规划主管部门责令停止建设，尚可采取改正措施消除影响的，可以限期改正，处工程造价5%以上，10%以下的罚款。

无法采取改正措施消除影响的，限期拆除。不能拆除的，没收实物并处以相应的罚款。所以说，对于建筑物、违法建筑物是不是一律拆除，显然不是的。对于可以责令改正的，要积极地去责令改正，消除影响。只有在不能够改正的情况下，才能限期拆除或者是没收实物。

依据《土地管理法》集体土地上建筑物如果要被征收的，只能由省级部门或者国家相关部门才可以征收，区级行政部门或者市级部门、镇相关部门都没有征收的权利，当然也没有拆迁的权利。

4 评估方法
▪ 成本法
▪ 市场比较法
▪ 剩余法
▪ 收益法
▪ 假设开发法
▪ 基准地价法
▪ 路线价法
5 评估特点
6 评估参考
7 现状分析
8 存在问题
9 图书信息
10 内容简介
11 图书目录

评估方法编辑 播报
成本法
（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
假设开发法
对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
基准地价法
针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。
评估特点编辑 播报
一、房地产投资价值评估结果为“非市场价值”
投资价值是针对特定投资者而言，市场价值是对于典型投资者或大多数投资者而言。因此，投资价值可能、等于，也可能值。
二、房地产投资价值评估条件是基于“特定对象”
特定对象包括特定投资者(双方或多方)、特定的房地产项目双重含义。房地产投资价值评估一般以特定对象为基础，这是房地产投资价值区别于市场价值额根本原因。
三、房地产投资价值评估更强调合理性原则
房地产投资价值评估除应考虑一般的房地产估价原则外，更强调合理性原则。即估价人员需要站在投资行为各方的角度，综合平衡考虑客观、合理的价值，评估结果应考虑各方的可接受性，有些估价行为需要超出狭隘的合法性原则范畴。
四、房地产投资价值评估方法突破传统估价
房地产投资价值评估与传统市场价值评估在方法的选择上有较大的不同。传统市场价值评估方法选择一般基于估价对象和估价目的考虑，房地产投资价值评估除了考 虑估价对象和估价目的外，同时要关注投资行为的特定特点和潜在投资行为，除较多的采用假设开发和收益还原等传统方法外，还要考虑现金流量折现等经济评价方法。
五、房地产投资价值评估多需比较多方案
由于投资方式的不同，房地产投资价值评估结果也往往需要多个方案进行比较，分析各个方案实施的风险性和价值效益，为委托方提供多个价值指标或区间指标，这也是房地产投资价值评估区别于传统鉴证类评估的重要表现形式之一。
评估参考编辑 播报
房地产泡沫成因、评估、预控
房地产评估中几个问题的思考
关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究
我国房地产评估市场的规范问题
房地产项目可行性研究报告编制及评估要点
当前我国房地产评估亟待解决的几个问题
基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究
房地产泡沫的评估与防范
正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析
房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨
规范发展我国房地产评估业的片断思考
探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格
项目房地产市场分析的有效性评估
当前房地产评估市场状况浅析
房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策
对房地产拆迁评估的几点思考
浅析房地产品牌及其价值评估
浅议抵押房地产价格评估风险
实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用
基于模糊数学的房地产评估实务
对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考
涉案房地产评估探讨
银行抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考
当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策
关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知
我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探
享乐评价法在房地产评估中的应用
重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践
议房地产项目评估报告的编制
我国房地产价值评估的现状与对策
房地产品牌及其价值评估
房地产抵押价格评估探析
房地产评估机构改革刍议
房地产抵押业务评估中的弊端及相应对策
不同评估目的下房地产估价方法的选择
房地产评估中三种评估方法的比较研究
AHP法在房地产价格评估中的应用研究
关于建行房地产项目评估的若干思考
房地产变现价格评估刍议
全球化对中国房地产评估业的影响及对策
房地产清算价格评估探析
浅析房地产评估机构的行业风险
浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响
我国房地产评估业存在的问题和对策
商业银行房地产抵押评估问题探讨
收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨
房地产评估系统的研究
议房地产抵押价格评估
房地产开发项目信贷评估分析
用收益法评估房地产如何确定资本化率
房地产评估企业面临的问题和发展思路
房地产评估中使用年限与折旧年限的区别
房地产三种评估方法结果异同之经济分析
房地产价格评估的系统分析与设计
试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析
房地产抵押评估中存在的风险诱因
模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用
对房地产价格评估管理工作的几点思考
试论房地产市场价格评估体系的建立与运作
对一宗房地产评估案例的评析与思考
房地产抵押评估中的“保守性”质疑
浅谈涉案房地产的评估
集体房地产抵押价值评估初探
商业房地产租赁价格评估的特点
脱钩改制与房地产评估业的发展
谈房地产价格评估业亟待解决的问题
住宅小区房地产投资经济风险的评估
浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素
房地产投资评估与决策系统的分析与设计
房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究
房地产投资风险的仿真评估
浅析中国房地产企业价值评估方法
基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究
论经济外部性对房地产评估的影响
新形势下房地产企业核心竞争力评估
房地产品牌价值评估
提高我国房地产评估业评估质量刍议
房地产价格的不确定性分析与评估方法研究
房地产价格的灰色类比评估方法
供求失衡房地产市场中的成本法评估
房地产项目可行性评估初探
基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施
我国房地产开发项目中的生态评估
基于特征价格的房地产评估新方法
房地产拆迁评估的难点及应对措施
房地产项目评估分析与配套体系构建
房地产泡沫的成因、评估与预控
对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨
论国企改制中的房地产评估
对建立区域房地产市场评估体系的思考
房地产评估风险的辨析
当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究
现状分析编辑 播报

整体资产评估的收益现值

是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。

此方法，国外用得普遍，在国内也是技术型资产评估的主要方法。它的出发点是资产的价值由使用所产生的效益大小决定，不考虑其成本。

使用收益法的前提条件是：

要能够确定和量化资产的未来获利能力、净利润或净现金流量;

能够确定资产合理的折现率。对于收益可以量化的机器设备，可用收益法评估，如生产线、成套化工设备等。

收益法的优点在于它可以充分考虑资产的各种贬值因素，并且，由于是用未来收益来衡量资产的价值，其结果较容易被投资者所接受。其局限性是，大多数设备因为所预测的现金流量是由包括房屋、机器设备在内的固定资产、流动资产、土地、无形资产等整体资产带来的，很难量化到单台机器设备上。预测未来收益和确定折现率的主观因素较大，两者直接影响评估结果的准确性和可信性。

在运用收益法评估时，应注意其收益期限不能是无限期;要考虑设备的技术含量、技术进步是否有提前淘汰被评估设备的可能性。稍有疏忽即将带来风险。鉴于以上受到收益预测的限制等因素，故在评估工作中，收益法多作为一种补充法，用来确定设备的功能性贬值和经济性贬值，同时用来分析企业是否存在无形资产。

被评估资产的重置成本

重置成本法是在现时条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。用重置成本法进行资产评估的，应当根据该项资产在全新情况下的重置成本，减去按重置成本计算的已使用年限的累积折旧额，考虑功能变化、成新率(被评估资产的新旧程度，如八成新、六成新)等因素，评定重估价值;或者根据资产的使用期限，考虑资产功能变化等因素重新确定成新率，评定重估价值。重置成本法的计算公式是：

被评估资产价值=重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值或被评估资产价值=重置全价×成新率

其中，重置全价是指被评估资产在全新状态下的重置成本。

成本法是从成本的角度来衡量资产的价值，它估算与评估对象完全相同或功能相同的全新资产的成本。如果被评估对象是一台全新的设备或一个全新的工厂，则被评估对象的价值为它的重置成本。根据替代性原则，在进行资产交易时，购买者所愿意支付的价格不会超过按市场标准重新购置或构建该项资产所付出的成本。如果被评估资产已经使用过，则应该从重置成本中扣减在使用进程中的自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值。因此，成本法是通过估算被评估资产的重置成本和资产实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，将重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法。

现在对资产评估的方法有很多，可以根据不同的资产进行评估方法的选择。如果是损耗过多的长期资产，可以采用收益现值法，也就是把现有的收益进行一个评估。如果市场波动幅度比较大，那么就可以采用重置成本与现行价格法。